Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir?

Şufa hakkı ya da diğer bir adlandırılmış haliyle önalım hakkı, paylı mülkiyet sahip olan herhangi bir paydaşın payını satması durumu söz konusu olmuşsa ve bunu üçüncü kişilere satmışsa diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma hakkını veren bir haktır. Paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğan önalım hakkı, herhangi bir payın üçüncü kişilere satışı söz konusu olduğunda da kullanılabilir hale gelen bir haktır.

Önalım hakkının kullanılması ile önalım hakkını kullanan paydaş ile söz konusu olan payın satıldığı alıcı arasında kapsam ve şartları bakımından satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olacaktır.

Önalım hakkı kullanılması ile burada paydaş payını yasal önalım hakkını kullanan diğer paydaşa karşı payını devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Dolayısıyla önalım hakkı taşınmaz mülkiyeti bakımından dolaylı sınırlama biçimlerinden birisini içeren bir hak olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu hak kullanılmadığı sürece ortada herhangi bir kısıtlamaya sebep olmaz. Ancak önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkmaktadır.

Yargıtay yasal önalım hakkının kullanılması durumunu, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olacağını ve önalım hakkı eskisi gibi irade beyanı şeklinde değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabileceğini savunmaktadır. Bu hakkın dava dışında herhangi bir şekille kullanılması söz konusu değildir. Önalım davası yenilik doğuran bir dava türü ve verilen kararı da yenilik doğuran bir karar olarak karşımıza çıkmaktadır.

Önalım Hakkını Kullanma Şartları

Önalım hakkının kullanılabilmesi için bazı şartların varlığı gerekir. Türk Medeni Kanun önalım hakkıyla paydaşlara dava hakkı tanıyarak taşınmazın mevcut paydaşlar arasında kalmasını hedeflemiştir. Kanun bakımından burada hedeflenen üçüncü kişilerin taşınmaza paydaş olarak girmesi zorlaştırılarak mevcut paydaşlar arasında süren düzenin bozulması önlemektir.

Önalım Hakkı Paylı Mülkiyette Kullanılabilir

Önalım hakkı, ancak paylı mülkiyette tabi taşınmazlar için söz konusu olan bir haktır. Eğer taşınmaz üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti söz konusuysa önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkı için taşınmazın niteliği yani arsa veya daire olmasının hiçbir önemi yoktur. Önalım hakkının kullanılması için ön şart taşınmazın niteliği değil, taşınmazın paylı mülkiyete tabi olmasıdır.

Önalım Hakkı Paydaşlar Tarafından Kullanılabilir

Önalım hakkı Türk Medeni Kanun m. 732’de açıkça ifade edildiği haliyle ancak paydaşlar tarafından kullanılabilecektir. Dolayısıyla taşınmazda paydaş olmayan ancak kişisel bir alacak hakkına sahip olan veya taşınmazda sınırlı bir ayni hakka sahip olan üçüncü kişiler için önalım hakkını kullanamaz.Birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanması durumunda burada hisse oranlarına bakılmaksızın önalım konusu pay, önalım hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit bir şekilde paylaştırılacaktır.

Önalım Hakkı Fiili Olarak Taksim Edilmemiş Taşınmazda Kullanılır

Müşterek veya iştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazda hangi paydaşın taşınmazın hangi bölümünü kullanacağı sözleşmeyle veya fiilen paydaşlar arasında belirlenmişse bu taşınmaz üzerindeki payın satışı durumunda önalım hakkı kullanılamayacaktır. Önalım davası olarak nitelendirilen dava, ancak sözleşmeyle veya fiilen taksim edilmemiş paylı taşınmazların söz konusu olduğu durumlar için açılabilecektir. Türk Medeni Kanun böylelikle paydaşların kararlaştırmış olduğu kullanım tarzının bir paydaş tarafından kötüye kullanılmasının önüne geçmek istemiştir.

Önalım Hakkı Kime Karşı Kullanılır?

Önalım hakkı sadece bir paydaşın payını satın alan alıcıya karşı kullanılabilecektir. Taşınmazın alıcısı olan üçüncü kişi önalım davasının davalısı olan taraftır. Önalım davasında payını satmış olan paydaşa karşı dava açılamaz.

Paydaşın diğer bir paydaşa yapmış olduğu satışlar bakımından önalım hakkının kullanılması söz konusu olmayacaktır. Dolaysıyla önalım hakkının kullanılmasında üçüncü kişilere karşı bir kullanım söz konusu iken paydaşlara yönelik olarak kullanılamaz.

Alıcının Satışı Noter Aracılığıyla Bildirme Yükümlülüğü

Türk Medeni Kanun m. 733/3 hükmü uyarınca alıcının, tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirme zorunluluğu bulunmaktadır. Bildirme yükümlülüğünü yerine getirmemiş olan alıcı paydaşların açacağı önalım davası ile muhatap olur. Burada alıcının yapacağı bildirim noter aracılığıyla olmalıdır yazılı şekilde bir bildirim dahi yapmış olsa yapmış olduğu bildirim geçersiz bir bildirim olacaktır. Yani noter vasıtasıyla bildirim yapılması alıcı için mutlak bir yükümlülük olarak karşımıza çıkmaktadır.

Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır? Önalım Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Önalım hakkı, sadece dava yoluyla kullanılabilen bir haktır. Taşınmazın paydaşı olan herhangi bir paydaş taşınmazı satın alan üçüncü kişi alıcıya karşı dava açmalıdır. Bu dava için görevli olan mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkemeyse taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Önalım Hakkını Kullanma Süresi Nedir?

Önalım hakkını kullanma süresi, hakkın kullanılması açısından iki farklı süre söz konusudur:

• Önalım hakkı sahibi olan kişi paydaşlara taşınmazın alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirildiği andan itibaren 3 aylık süre içerisinde davasını açılması gerekir.
• Önalım hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla herhangi bir şekilde bildirim yapmamışsa satış tarihinden itibaren 2 yıllık süre içerisinde davasının açılması gerekir.

Buradaki süreler hakkın kullanılması için gereken hak düşürücü sürelerdir dolayısıyla sürenin kaçırılması halinde herhangi bir şekilde önalım davası açılamayacaktır.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Nedir?

Türk Medeni Kanunu m.735 hükmüne göre tapu kütüğüne şerh edilmiş olan bir sözleşmeyle de herhangi bir kişiye önalım hakkı tanınabilecektir. Bu durumda taşınmazın paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satışının söz konusu olması halinde sözleşmeden doğan önalım hakkına sahip olan kişi, sözleşmede belirtilmiş olan sürede ve sözleşmede belirtilen koşullarda önalım hakkını kullanabilecektir. Sözleşmede önalım hakkının kullanılmasına dair herhangi bir koşul belirtilmemişse bu durumda taşınmazın üçüncü kişiye satışına yönelik koşullar esas alınarak önalım hakkı kullanılabilir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı tapuya şerh edildiği tarihten itibaren 10 yıl geçtikten sonra her şekilde düşecektir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir haktır ve sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade etmektedir. Ancak önalım sözleşmesinin tapuya şerh edilmesiyle şahsi nitelik taşıyan bu hak ayni hak niteliğini kazanacak ve herkese karşı ileri sürülebilecek bir hal alacaktır. Hakkın tapuya şerhiyle mal sahibinin taşınmazını satmasına yönelik bir engel oluşmaz. Önalım sözleşmesi tapu siciline tescil edilmesinden sonra mal sahibi taşınmazını üçüncü kişiye satması halinde alacaklı üçüncü kişi hakkında da Önalım hakkını kullanabilir.

Önalım Hakkını Kullanan Paydaşa Karşı Muvazaa İddiası

Önalım hakkını kullanarak önalım davası açan paydaşa karşı, satış bedelinin daha yüksek olduğu gerekçesine dayanılarak muvazaa iddiasında bulunulamaz. Önalım davasının konusu olan taşınmazı gerçekte daha yüksek bedelle satın almasına rağmen tapuda düşük bedel gösterme şekliyle satın alan davalı, önalım hakkını kullanan davacıya satış bedelinde muvazaa iddiasında bulunamaz.

Önalım Hakkından Feragat Mümkün mü?

Önalım hakkı, özel hukuk ilişkilerinden doğan bir hak olarak karşımıza çıkmaktadır. Hak sahibi olan paydaş önalım hakkından feragat edebilir. Bunun için somut bir satış ile ilgili olmayan genel nitelikte bir feragatin resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.

Somut bir satış için önalım hakkını kullanmaktan feragat ise adi yazılı bir şekilde yapıldığında geçerli olacaktır. Burada somut bir satış için feragat eden hak sahibi paydaş taşınmazın tekrar satışı durumunda feragat ettiği önalım hakkını yeniden kullanabilir.

Somut bir satış ile ilgili olmayan ve genel nitelikte önalım hakkında önceden yapılmış olan feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması işlemi geçersiz hale getirecektir. Dolayısıyla genel nitelikteki feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması hiçbir hukuki sonuç doğurmayacaktır.