Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul Hukuku, kişi veya kurumlar arasındaki konusu taşınmaz mallarla ilgili ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların giderilmesini için meydana çıkan bir hukuk dalıdır.

Konusu taşınmaz olan gayrimenkul davaları birçok teknik özelliği içinde bulunduran davalardır. Bu sebeple tarafların yapabileceği en küçük usul hatası bile mevcut davanın usulden kaybedilmesi ile sonuçlanabilecektir. Konusu taşınmaz olan davalarının önemi ve içinde bulunan bir takım teknik unsurlar nedeni ile profesyonel anlamda hukuki yardım alınarak davanın açılması veya açılmış olan bir davanın takibi esnasında tarafların muhtemelen yapabilecekleri hataların kalkması adına yararlı olacaktır. Genel olarak taşınmaz davaları Asliye Hukuk Mahkemeleri'nde yazılı yargılama şekli ile görülen davalar olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu nedenle yargılama sırasında usule dikkat edilmediği takdirde hak kaybının yaşanması gibi istenilmeyen sonuçların doğması kuvvetle muhtemel olacaktır.

Gayrimenkul Hukuku Kapsamındaki Bazı Davalar

Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapuda yer alan kayıt gerçeği yansıtmıyorsa, yani burada kastedilen tapu kaydı kanuna aykırı olarak düzenlenmişse, tapu kaydı usulsüz ya da yolsuz yolla düzenlenmişse tapu iptali ve tescil davası açılarak ve tapudaki kayıtların gerçek hak sahibi olan kişi, kişiler veya kuruluşa geçirilmesi amaçlanmaktadır. Tapu iptali ve tescil davası mülkiyet hakkına dayanılarak açılan davalardır. Bu nedenle tapu iptali ve tescil davası açılacak olan kişi tapuda malik olarak görünen kişidir. Herhangi bir zaman aşımı süresine tabi olamadan her zaman açılabilecektir.

El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men-i) Davası

Malikin mülkiyet hakkı ile elde ettiği yetkisini kullanmasını veya yetkisinden dilediği şekilde yararlanmasını engelleyen, herhangi bir hakka dayanmadan meydana gelmiş müdahalelere karşı saldırının önlenmesi için açılan davaya el atmanın önlenmesi davası diğer bir adı ile müdahalenin men-i davası denir. Bu dava mülkiyet hakkına sahip kişiler tarafından açılabilecektir ve davanın açılabilmesi için haksız bir müdahale söz konusu olmalıdır. Herhangi bir zamanaşımına tabi değildir bu nedenle her zaman açılabilecektir.

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası

Bir taşınmazın sahibinin rızası dışında, kötü niyetli kişi tarafından işgal edilerek kullanılması nedeniyle ortaya çıkan zararının tazmini için açılacak olan davaya ecrimisil davası diğer bir adıyla haksız işgal tazminatı davası denir. Burada haksız işgal neticesinde meydana gelmiş zararın mevcut olması gerekmektedir. Ayrıca kullanımı nedeniyle yıpranma, oluşan zarar veya taşınmaz sahibinin elde edemediği kar dolayısıyla uğradığı zararlarının olması gerekir. Davanın açılabilmesi için 5 yıllık zamanaşımı söz konusudur, bu sürenin dolamasının ardından dava açılamayacaktır.

Şufa (Önalım Hakkı) Davası

Taşınmazın paylı mülkiyetinin mevcudiyeti dolayısıyla bir paydaşın payını satmasında ilk olarak üçüncü kişiler yerine diğer paydaşlara satın alma hakkı veren hakka şufa hakkı veya diğer bir adlandırması ile önalım hakkı denir. Taşınmazın paydaşı olan kişi, paydaş taşınmazı satın alan üçüncü kişiye karşı önalım hakkı davası açabilecektir. Eğer bu satıştan önce noter aracılığıyla yapılmış paydaşlara bir bildirim söz konusu ise 3 aylık, herhangi bir bildirim yapılmamışsa satıştan itibaren 2 yıllık süreye tabi olarak dava açılabilecektir.

İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

Taşınır veya taşınmaz mal üzerinde paylı veya elbirliğiyle mülkiyeti söz konusu ise ortaklar arasında mevcut bulunan paydaşlığın sona erdirilerek bireysel mülkiyete geçişini sağlayan davaya ortaklığın giderilmesi davası veya diğer bir adlandırması ile izale-i şüyu davası denir.

Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Davası

Bir kişinin yasal mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak sebebiyle yaptığı karşılıksız kazandırmaları dolayısıyla satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi suretiyle göstererek mirasçılarından mal kaçırabilecektir. Yani murisin gerçekteki amacı satış veya ölünceye kadar bakım sözleşmesi yapmak değil bağışlama sözleşmesi yapmaktır. Burada bir sözleşmenin yapılmış olması gerekir. Muvazaa anlaşması olmalı yani üçüncü kişileri veya mirasçıları aldatmak nedeniyle gerçekle bağdaşmayan iradelerinin görünüşte geçerli olmasına karşın kendi aralarında bir geçerliliğinin olmadığını ve herhangi bir hüküm ifade etmemesi halidir. Amaç mirasçıları aldatmadır. Bunun sebebiyle gizli bir sözleşmenin de var olması gerekir. Burada bahsi geçen gizli sözleşme ise aslında bağışlama olan miras bırakının iradesinin satış sözleşmesi ardına gizlenmesidir. Muris muvazaası davasının açılabilmesi için herhangi bir süreye tabi değildir. Miras bırakanın ölümüyle birlikte dava açılabilecektir.

Tezyid-i Bedel (Kamulaştırma) Davası

Kamulaştırma, kişiye ait olan taşınmazın kamu hizmetinde kullanılmak üzere devlet tarafından satın alınmasıdır. Kamulaştırma esnasında belirlenen satış bedelinin az bulunması sonucunda bu bedelin arttırılması adına malik tarafından açılan davaya tezyid-i bedel veya diğer bir adlandırılması ile kamulaştırma davası denir.